Mietminderung wegen Corona-Maßnahmen
Wann dürfen Gewerbemieter aufgrund von Corona-Schließungen die Miete mindern?
Aufgrund einer Gesetzesänderung gelten staatliche Corona-Maßnahmen künftig als Umstand, der zu einer Vertragsanpassung des Gewerbemietvertrages führen kann. Unter welchen Voraussetzungen eine Vertragsanpassung möglich ist und wie diese auszusehen hat, hängt vom Einzelfall ab.
Hintergrund
Aufgrund der Corona-Pandemie kam es für einige Gewerbemieter zu drastischen Einschränkungen ihres Gewerbebetriebs durch staatliche Maßnahmen wie den Schließungen von Geschäften. Dies bedeutete für viele Gewerbemieter erhebliche Umsatzeinbußen. Deshalb stellt sich die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen Mietzahlungen gekürzt oder aufgeschoben werden dürfen.
Die Rechtsprechung zu diesem Thema war in den letzten Monaten sehr uneinheitlich. Ein Teil der Gerichte hat Corona bedingte Schließungen als Mangel angesehen aufgrund derer die Miete gemindert werden kann. Andere Gerichte haben die Einstufung als Mangel abgelehnt. Auch die Frage, ob die Schließungen eine Störung der Geschäftsgrundlage darstellen können, aufgrund derer eine Vertragsanpassung möglich ist, wurde von den Gerichten unterschiedlich beantwortet.
Gesetzesänderung
Um den von der Corona-Pandemie betroffenen Gewerbemietern die Geltendmachung einer Vertragsanpassungen zu erleichtern, hat der Bundestag eine Gesetzesänderung beschlossen (Art. 240 § 7 Abs. 1 EGBGB). Hiernach gelten staatliche Corona-Maßnahmen ab sofort als Umstand, der zu einer Anpassung des Mietvertrages wegen der Störung der Geschäftsgrundlage führen kann.
Eine Störung der Geschäftsgrundlage wird allgemein dann angenommen, wenn sich Umstände, die zur Grundlage eines Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben und die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten. In diesen Fällen kann eine Anpassung des Vertrags verlangt werden, wenn ein Festhalten am unveränderten Vertrag im Einzelfall unzumutbar ist.
Die erste Voraussetzung für die Störung der Geschäftsgrundlage, also das Vorliegen eines Umstandes, der zur Grundlage des Mietvertrages geworden ist und sich nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat, wird aufgrund der Gesetzesänderung künftig vermutet. Die übrigen genannten Voraussetzungen, müssen jedoch weiterhin vom Mieter dargelegt und bewiesen werden.
Gelingt dem Mieter dieser Beweis, kann er in angemessenem Umfang die Anpassung des Vertrages verlangen. In welcher Weise der Vertrag anzupassen ist, hängt weiterhin vom Einzelfall ab. Hierbei sind die schutzwürdigen Interessen beider Vertragsparteien zu berücksichtigten. In Betracht kommt zum Beispiel eine Stundung oder Anpassung der Miethöhe, eine Verringerung der angemieteten Fläche bei gleichzeitiger Herabsetzung der Miete oder die Beendigung des Vertrages.
Fazit
Durch die Gesetzesänderung wird somit die Geltendmachung einer Vertragsanpassung wegen der Störung der Geschäftsgrundlage durch Corona-Maßnahmen für Gewerbemieter erleichtert. Allerdings betrifft die Gesetzesänderung nur die erste Voraussetzung der Regelung, sodass die übrigen Voraussetzungen weiterhin vom Mieter dargelegt und bewiesen werden müssen. Auch die Rechtsfolgen hängen wie bisher vom jeweiligen Einzelfall ab.