Keine pauschale Mietminderung bei Corona-Lockdown
BGH-Urteil Mietrecht Gewerbemieter dürfen Miete infolge von Corona-Schließungen nicht pauschal mindern
Im Falle einer behördlichen Geschäftsschließung infolge der Corona-Pandemie haben Gewerbetreibende grundsätzlich einen Anspruch auf Anpassung der Miethöhe für den Zeitraum der Schließung. Allerdings kommt es dabei nach einer aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshof auf die Umstände des Einzelfalls an, eine pauschale Mietminderung ist nicht zulässig.
Der Fall
In dem Fall, über welchen der Bundesgerichtshof kürzlich zu entscheiden hatte, ging es um die Geschäftsschließung einer Filiale des Textil-Discounters KiK in Chemnitz. Die betroffene Filiale musste im Frühjahr 2020 aufgrund einer Anordnung des Sächsischen Staatsministeriums für Soziales und Gesellschaftlichen Zusammenhalt wegen der Corona-Pandemie für einen Monat geschlossen werden. Infolgedessen zahlte KiK in dem Monat, in welchem die Filiale geschlossen war, keine Miete. Daraufhin reichte der Vermieter Klage beim Landgericht Chemnitz ein. In erster Instanz wurde dem Vermieter die volle Monatsmiete zugesprochen. Daraufhin legte KiK Berufung beim Oberlandesgericht Dresden ein. In zweiter Instanz wurde entschieden, dass die coronbedingte Schließung eine Störung der Geschäftsgrundlage darstelle und deshalb eine Anpassung des Mietvertrages erforderlich sei. Für den Zeitraum der Schließung sei die Miete deshalb nur zur Hälfte vom Mieter zu tragen. Gegen dieses Urteil legte der Vermieter Revision beim Bundesgerichtshof ein.
Die Entscheidung
Der Bundesgerichtshof hob die Entscheidung des Oberlandesgerichts Dresden auf. Zwar entschied auch der Bundesgerichtshof, dass im vorliegenden Fall ein Anspruch auf Anpassung des Mietvertrages wegen der Störung der Geschäftsgrundlage bestehe, da es den Vertragspartnern unter Berücksichtigung aller Umstände nicht zumutbar gewesen sei, am unveränderten Vertrag festzuhalten. Somit war die Miete auch nach Aufassung des Bundesgerichtshofs anzupassen. Die Höhe der Mietminderung könne jedoch entgegen der Aufassung des Berufungsgerichts nicht pauschal bestimmt werden. Vielmehr müsse im Einzelfall geprüft werden, welche konkreten wirtschaftlichen Auswirkungen die Geschäftsschließung hat. Hinsichtlich der wirtschaftlichen Nachteile sei dabei nicht auf ein Unternehmen als Gesamtheit, sondern auf die einzelne Filiale abzustellen. Hierbei sei zu prüfen, ob die wirtschaftlichen Nachteile so gravierend sind, dass eine Vertragsanpassung erforderlich ist. Eine wirtschaftliche Existenzgefährdung sei hingegen keine Voraussetzung. Dementsprechend seien die konkreten Umsatzrückgänge der jeweiligen Filiale zu prüfen. Außerdem sei zu berücksichtigen, ob der Gewerbemieter Möglichkeiten hatte, wirtschaftliche Nachteile zu verhindern. Auch Versicherungsleistungen und staatliche Leistungen wie Corona Überbrückungshilfen seien hierbei zu berücksichtigen.
Das Fazit
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs dürfte zu einem angemessenen Ausgleich zwischen den Interessen der Mieter und Vermieter führen. Die Entscheidung hat zum einen entsprechend der Gesetzesänderung aus 2021 bestätigt, dass infolge von Coronaschließungen grundsätzlich die Möglichkeit einer Mietminderung besteht. Ob bzw. in welcher Höhe eine Mietminderung im Einzelfall in Betracht kommt, lässt sich nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs jedoch nicht pauschal festlegen. Vielmehr ist eine umfassende Abwägung im Einzelfall unter Berücksichtigung der tatsächlichen wirtschaftlichen Auswirkungen für den Mieter vorzunehmen. In der Regel dürfte sich in diesen Fällen eine vergleichsweise Einigung zwischen Mieter und Vermieter anbieten.