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Quotenabgeltungsklauseln bei Wohnraummiete unwirksam

25.08.2015
von Gisela Draak
Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Der Bundesgerichtshof hat sich in einer aktuellen Entscheidung mit folgendem Sachverhalt auseinanderzusetzen: Der Vermieter verlangt nach Vertragsende von dem Mieter Zahlung aufgrund nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen. Der Mietvertrag beinhaltet eine sogenannte Quotenabgeltungsklausel, die - auszugsweise - wie folgt lautet:

"Sind bei der Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so hat der Mieter die zu erwartenden Kosten zeitanteilig an den Vermieter im Allgemeinen nach folgender Maßgabe (Quote) zu bezahlen. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen gerechnet ab Übergabe der Mietsache während der Mietzeit bei den Naßräumen ... länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 33,33 % der Kosten ... Dem Mieter bleibt es unbenommen, nachzuweisen, wann und in welchem Umfang die Wohnung zuletzt renoviert wurde und dass der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der oben genannten Fristen zulässt ..."

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine derartige Abgeltungsklausel unwirksam ist, da sich hieraus eine unangemessene Benachteiligung des Mieters ergebe. Für den durchschnittlichen Mieter - so der BGH - sei nicht erkennbar, welcher tatsächliche Abnutzungsgrad der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses unter Zugrundelegung seines individuellen Nutzungsverhaltens erreicht sein wird. Zudem sei eine empirische Prognose notwendig, zu welchem Zeitpunkt voraussichtlich Renovierungsbedarf eintreten werde, um eine Kostenquote ermitteln zu können. Vom Mieter werde also bei Vertragsschluss verlangt, seine Zahlungspflicht bei Beendigung des Mietverhältnis aufgrund eines in der Zukunft liegenden auf mehreren Varianten beruhenden hypothetischen Sachverhaltes einzuschätzen. Derartige Bestimmen benachteiligen den Mieter unangemessen.

Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs steht damit jetzt fest, dass Abgeltungsklauseln in Wohnraummietverträgen in jedem Fall unwirksam sind; dies gilt auch dann, wenn die Wohnung renoviert übergeben worden ist.

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