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Kündigung einer Wohnung wegen Berufs- oder Geschäftsbedarfs

13.04.2017
von Gisela Draak
Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Der Bundesgerichtshof hatte sich kürzlich mit der Frage zu befassen, unter welchen Voraussetzungen der Vermieter von Wohnraum zur Kündigung berechtigt ist, wenn er die Wohnung für berufliche oder gewerbliche Zwecke nutzen möchte.

Vermieter von Wohnraum benötigen gem. § 573 BGB ein „berechtigtes Interesse“ an der Beendigung des Mietverhältnisses, wenn sie einen Mietvertrag kündigen wollen. Ein typisches „berechtigtes Interesse“ ist im Falle des Eigenbedarfs gegeben; dieser wiederrum liegt gem. § 573 Abs. 2 Ziff. 2 BGB dann vor, wenn der Vermieter oder nahe Familienangehörige die Wohnung selbst bewohnen wollen. Ein „berechtigtes Interesse“ ist gem. § 573 Abs. 2 Ziff. 3 BGB auch dann gegeben, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstückes gehindert wird. In diesem Fall ist allerdings weitere Voraussetzung für die Kündigung, dass er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit seinem Mieter erhebliche Nachteile erleiden würde.

Eine Kündigung wegen Berufs- und Geschäftsbedarfs ist von der Interessenlage her zwischen den vorgenannten Sachverhalten anzusiedeln; der Bundesgerichtshof hat ausgeführt, dass deshalb die Frage, ob ein Berufs- oder Geschäftsbedarf ein „berechtigtes Interesse“ des Vermieters an einer Beendigung des Mietverhältnisses begründen kann, nur im Einzelfall entschieden werden kann. Nach den Ausführungen des Bundesgerichtshofs ist hierbei von ganz wesentlicher Bedeutung die Frage, ob der Vermieter die Wohnung ausschließlich zu geschäftlichen Zwecken nutzen möchte oder ob eine „Mischnutzung“ beabsichtigt ist, der Vermieter die Wohnung also zum einen bewohnen, und zum anderen dort zugleich aber auch seiner geschäftlichen Tätigkeit nachgehen möchte.

Der Entschluss eines Vermieters – so der Bundesgerichtshof – die Wohnung nicht nur zur Wohnzwecken zu beziehen, sondern dort zugleich überwiegend einer geschäftlichen Tätigkeit nachzugehen (Mischnutzung) weise eine größere Nähe zum Eigenbedarf auf, da er in solchen Fallgestaltungen in der Wohnung auch einen persönlichen Lebensmittelpunkt begründen will. In diesem Fall wird es für die Annahme eines „berechtigten Interesses“ regelmäßig ausreichen, dass dem Vermieter bei verwehrtem Einzug ein beachtenswerter Nachteil entstünde, was häufig der Fall sein dürfte.

Dagegen weisen Fälle, in denen der Vermieter die Wohnung ausschließlich zur geschäftlichen Zwecken nutzen möchte, eine größere Nähe zur Verwertungskündigung auf.

In solchen Fällen muss unter Berücksichtigung des Umstandes, dass der Mieter allein aus geschäftlich motivierten Gründen von seinem räumlichen Lebensmittelpunkt verdrängt werden soll, der Fortbestand des Wohnraummietverhältnisses für den Vermieter einen Nachteil von einigem Gewicht darstellen, was etwa dann anzunehmen sein kann, wenn die geschäftliche Tätigkeit andernfalls nicht rentabel durchgeführt werden könnte oder die konkrete Lebensgestaltung die Nutzung der Mietwohnung erfordert.

In dem konkret von dem Bundesgerichtshof zu entscheidenden Fall, hat das Gericht ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses nicht für gegeben angesehen, da die Wohnung allein für gewerbliche Zwecke genutzt werden sollte und erhebliche Nachteile von dem Vermieter nicht dargelegt werden konnten.

Festzuhalten ist damit, dass die Frage, ob ein Berufs- oder Geschäftsbedarf eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigt, nur im jeweiligen Einzelfall entschieden werden kann.

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