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Bundesgerichtshof stärkt Vermieterrechte

16.01.2017
von Gisela Draak
Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Der Bundesgerichtshof hat sich mit einem aktuellen Urteil (14.12.2016, Az.: VIII
ZR 232/15) mit zwei für die Praxis bedeutsamen Fragen beschäftigt.

Zum Sachverhalt:
Die beklagten Mieter hatten im Jahre 1985 eine Wohnung vom damaligen
Eigentümer angemietet. Einige Jahre später wurde das gesamte Grundstück
nebst dem darauf stehenden Mehrparteienhaus von einer aus 4 Personen
bestehenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts gekauft, deren vertraglicher
Zweck in der "Instandsetzung, Modernisierung und dem Ausbau des Anwesens,
dessen Vermietung sowie nach Möglichkeit der Aufteilung in Wohnungseigentum"
lag. Ab 1994 begann die neue Eigentümerin mit der Sanierung des Hauses. Bis
zum Jahr 2013 wurden mit Ausnahme der von den Beklagten genutzten
Wohnung sämtliche anderen Wohnungen saniert und teilweise veräußert. Im
September 2013 kündigte dann die Gesellschaft den Mietvertrag wegen
Eigenbedarfs für die Tochter eines der Gesellschafter. Die beklagten Mieter
hielten diesen Grund für vorgeschoben und vertraten u.a. die Auffassung, eine
Gesellschaft könne keinen Eigenbedarf geltend machen.

Bereits in der Vergangenheit hatte der Bundesgerichtshof die Auffassung
vertreten, dass eine Eigenbedarfskündigung auch für eine Gesellschaft
bürgerlichen Rechts zulässig sei; diese Rechtsprechung hat der
Bundesgerichtshof jetzt noch einmal bestätigt und klargestellt, dass sich auch
eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts auf das Recht zur Eigenbedarfskündigung
berufen und sich insoweit auf den Eigenbedarf der ihr angehörenden
Gesellschafter stützen kann.

Eine Änderung gegenüber der bisherigen Rechtsprechung bringt die genannte
Entscheidung jedoch im Bezug auf die sogenannte Anbietpflicht eines Vermieters.

Grundsätzlich ist ein Vermieter gehalten, die Folgen einer auf Eigenbedarf
gestützten Kündigung für den Mieter so gering wie möglich zu halten, da der
Wohnung als Mittelpunkt der persönlichen Existenz eines Menschen besondere
Bedeutung zukommt. Ein Vermieter ist aus diesem Grunde grundsätzlich
verpflichtet, dem betroffenen Mieter eine andere, ihm während der
Kündigungsfrist zur Verfügung stehende Wohnung zur Anmietung anzubieten,
sofern sich diese im selben Haus oder derselben Wohnanlage befindet.

Nach der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs führte die
Verletzung einer solchen Anbietpflicht durch den Vermieter zur Unwirksamkeit der
Eigenbedarfskündigung. An dieser Rechtsprechung hält der Bundesgerichtshof
nicht länger fest. Nunmehr führt eine Verletzung der Anbietpflicht nicht mehr zur
Unwirksamkeit der Kündigung, sondern lediglich zu einem
Schadensersatzanspruch des Mieters (etwa Umzugs- und Maklerkosten). Der
Mietvertrag selbst wird durch die Eigenbedarfskündigung gleichwohl beendet.

Insgesamt hat der Bundesgerichtshof die rechtliche Stellung der Vermieter bei
Eigenbedarfskündigungen somit gestärkt; dies dürfte sich gerade in Gebieten mit
eingeschränktem Wohnungsmarkt für die Mieter bemerkbar machen.

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